Rata mensile, piano di ammortamento completo e saldo residuo dopo X anni. Ammortamento alla francese e all'italiana.
Opzionale. Include polizza vita, incendio, ecc.
Il calcolo della rata del mutuo dipende dal metodo di ammortamento scelto. In Italia i due sistemi più utilizzati sono quello alla francese (il più diffuso) e quello all'italiana.
Con questo metodo la rata mensile è costante per tutta la durata del mutuo. La formula è:
La rata è composta da una quota interessi (decrescente nel tempo) e una quota capitale (crescente). All'inizio del mutuo si pagano più interessi; verso la fine, quasi tutto è restituzione del capitale.
La quota capitale è fissa (uguale ogni mese), mentre gli interessi calano perché si applicano sempre sul debito residuo, che diminuisce costantemente.
La prima rata è più alta rispetto al metodo francese, ma il totale interessi pagati è inferiore. Questo metodo è preferibile se si ha capacità di rimborso elevata all'inizio.
| Caratteristica | Francese | Italiano |
|---|---|---|
| Rata mensile | Costante ✓ | Decrescente |
| Prima rata | Più bassa | Più alta |
| Totale interessi | Più alto | Più basso ✓ |
| Diffusione in Italia | Molto alta (~95%) | Rara |
| Ideale per | Budget fisso mensile | Chi vuole minimizzare interessi |
Il saldo residuo (o debito residuo) è la quota di capitale ancora da rimborsare in un determinato momento della vita del mutuo. Calcolarlo è fondamentale in tre situazioni:
Se ricevi una somma di denaro (eredità, liquidazione, vendita immobile) puoi usarla per estinguere anticipatamente il mutuo. Il saldo residuo ti dice esattamente quanto devi versare alla banca. Per legge (D.Lgs. 141/2010), la penale massima per estinzione anticipata su mutui a tasso variabile è zero; su quelli a tasso fisso varia dallo 0% all'1%.
La surroga (portabilità del mutuo) ti consente di trasferire il tuo mutuo presso un'altra banca che offre condizioni migliori, senza costi notarili. Per valutare la convenienza è necessario conoscere il saldo residuo e confrontarlo con le nuove condizioni offerte.
Se vendi la casa prima di aver terminato il mutuo, il saldo residuo viene solitamente saldato con il ricavato della vendita. Conoscerlo in anticipo ti aiuta a capire se la vendita genera plusvalenza o perdita.
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutte le spese accessorie: istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, bollo. Il nostro simulatore usa il TAN; per confrontare offerte diverse, usa sempre il TAEG.
Con i tassi fissi scesi dal picco del 2023, un mutuo a tasso fisso garantisce certezza della rata per tutta la durata. Il tasso variabile (legato all'Euribor) può essere conveniente se si prevede un ulteriore calo dei tassi BCE. La scelta dipende dalla tua propensione al rischio e dall'orizzonte temporale.
Le banche in genere accettano una rata non superiore al 30–35% del reddito netto mensile. Per una rata di ~800€ (mutuo 200k, 25 anni, 3.5%) occorre un reddito netto di almeno 2.300–2.700€/mese. Con un co-intestatario i redditi si sommano.
L'ammortamento alla francese garantisce una rata mensile costante, il che semplifica la pianificazione del bilancio familiare. È il sistema preferito dalle banche italiane perché massimizza gli interessi incassati nei primi anni e riduce il rischio di insolvenza per il mutuatario.
Per i mutui a tasso variabile contratti dopo il 2007, la penale è zero per legge. Per i mutui a tasso fisso la penale massima è dell'1% sul capitale residuo (0% se mancano meno di 12 mesi alla scadenza). Verifica sempre le condizioni del tuo contratto specifico.
Il risultato è un'ottima stima per la pianificazione, ma può differire leggermente dall'offerta bancaria reale. Le banche possono usare convenzioni diverse per arrotondamento, giorni lavorativi, date di decorrenza e capitalizzazione degli interessi. Usa questo strumento per confrontare scenari, non per prendere decisioni definitive senza consultare un professionista.